E-Check als Mieter: Rechte, Pflichten & Tipps

E-Check in der Mietwohnung – Was Mieter wissen müssen

Wenn Ihr Vermieter einen E-Check ankündigt, tauchen oft viele Fragen auf: Muss ich das dulden? Wer bezahlt das? Und was passiert, wenn Mängel gefunden werden? Diese Fragen sind berechtigt, denn als Mieter haben Sie sowohl Rechte als auch Pflichten, wenn es um die Sicherheit der Elektroinstallation in Ihrer Wohnung geht.

Der E-Check ist eine normgerechte Prüfung aller elektrischen Anlagen und Geräte. Er dient der Sicherheit aller Bewohner und ist für den Vermieter ein wichtiger Baustein seiner Verkehrssicherungspflicht. In diesem Artikel erklären wir Ihnen verständlich, was auf Sie als Mieter zukommt und wie Sie am besten damit umgehen.

Darf der Vermieter den E-Check verlangen?

Ja – und zwar aus gutem Grund. Der Vermieter hat eine gesetzliche Verkehrssicherungspflicht. Das bedeutet, er muss dafür sorgen, dass von der Mietsache keine Gefahren ausgehen. Die Elektroinstallation gehört eindeutig dazu.

Aus dieser Pflicht ergibt sich das Recht des Vermieters, die Elektroinstallation regelmäßig prüfen zu lassen. Dazu muss er einen zugelassenen Elektrofachbetrieb beauftragen, der Zugang zur Wohnung benötigt. Und hier kommen Sie als Mieter ins Spiel.

Duldungspflicht des Mieters

Als Mieter sind Sie verpflichtet, dem Vermieter bzw. dem beauftragten Fachbetrieb Zugang zur Wohnung zu gewähren, damit der E-Check durchgeführt werden kann. Diese Duldungspflicht ergibt sich aus § 555a BGB (Erhaltungsmaßnahmen). Die Elektroprüfung gilt als Erhaltungsmaßnahme, da sie der Sicherheit und dem Werterhalt der Immobilie dient.

Allerdings gelten dabei bestimmte Regeln:

• Rechtzeitige Ankündigung: Der Vermieter muss den Termin rechtzeitig ankündigen – in der Regel mindestens 14 Tage vorher, in dringenden Fällen kürzer.
• Angemessene Uhrzeit: Die Prüfung muss zu üblichen Zeiten stattfinden, also werktags zwischen 8:00 und 18:00 Uhr.
• Kein Überraschungsbesuch: Der Vermieter darf nicht einfach unangemeldet mit einem Elektriker vor der Tür stehen.
• Alternativtermine: Wenn Sie zum angekündigten Termin verhindert sind, müssen Sie aktiv einen Alternativtermin anbieten.

Wichtig: Wenn Sie den Zugang ohne triftigen Grund verweigern, kann der Vermieter den Zugang gerichtlich durchsetzen. Im schlimmsten Fall kann eine wiederholte, grundlose Verweigerung sogar ein Kündigungsgrund sein.

Wer zahlt den E-Check in der Mietwohnung?

Das ist eine der häufigsten Fragen – und die Antwort ist eindeutig: Der Vermieter trägt die Kosten für den E-Check.

Die Prüfung der fest installierten Elektroanlage (Leitungen, Steckdosen, Schalter, Sicherungskasten) ist eine Erhaltungsmaßnahme und fällt unter die Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 BGB. Diese Kosten sind nicht auf den Mieter umlegbar – weder als Betriebskosten noch als Modernisierungsumlage.

Es gibt allerdings Ausnahmen:

• Ihre eigenen Geräte: Der E-Check Ihrer eigenen Elektrogeräte (Waschmaschine, Fernseher, Computer etc.) ist Ihre Sache. Der Vermieter prüft nur die fest installierte Anlage.
• Mängel durch Mieterverschulden: Wenn bei der Prüfung Mängel festgestellt werden, die Sie als Mieter verursacht haben (z.B. durch eigenmächtige Elektroarbeiten), können die Reparaturkosten auf Sie umgelegt werden.
• Vereinbarung im Mietvertrag: Manche Mietverträge enthalten Klauseln zur Kostenübernahme. Ob diese wirksam sind, hängt vom Einzelfall ab. Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

Die typischen Kosten für den E-Check liegen je nach Wohnungsgröße zwischen 120 und 300 Euro – eine überschaubare Investition in Ihre Sicherheit.

Was wird beim E-Check in der Mietwohnung geprüft?

Der E-Check in einer Mietwohnung umfasst die Prüfung aller fest installierten elektrischen Anlagen. Dazu gehören:

• Sicherungskasten: Zustand, Beschriftung, vorhandene Schutzeinrichtungen (FI-Schalter, Leitungsschutzschalter)
• Alle Steckdosen: Funktion, Erdung, mechanischer Zustand
• Alle Lichtschalter: Funktion und mechanischer Zustand
• Fest installierte Leuchten: Zustand und korrekte Installation
• Elektrische Leitungen: Isolationswiderstand, Schleifenimpedanz
• FI-Schalter: Auslösezeit und Auslösestrom
• Feuchträume: Besondere Prüfung von Bad und Küche auf normgerechte Installation
• Elektrische Festanschlüsse: Herd, Durchlauferhitzer, Boiler

Die Prüfung dauert in einer durchschnittlichen Wohnung etwa 45 bis 90 Minuten. Sie müssen dafür nicht die ganze Zeit anwesend sein, sollten aber zu Beginn und Ende da sein.

Was passiert, wenn Mängel gefunden werden?

Wenn der E-Check Mängel an der fest installierten Elektroanlage aufdeckt, ist das zunächst einmal eine gute Nachricht: Die Gefahr wurde erkannt, bevor etwas passiert ist. Aber wie geht es dann weiter?

Mängel an der fest installierten Anlage

Mängel an der Elektroinstallation der Wohnung (Leitungen, Steckdosen, Sicherungskasten etc.) fallen in die Zuständigkeit des Vermieters. Er muss die Mängel auf seine Kosten beseitigen lassen. Als Mieter haben Sie folgende Rechte:

• Mängelanzeige: Informieren Sie den Vermieter schriftlich über die festgestellten Mängel (der Prüfbericht vom E-Check reicht dafür aus).
• Fristsetzung: Setzen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung (in der Regel 2 bis 4 Wochen, bei gefährlichen Mängeln kürzer).
• Mietminderung: Bei erheblichen Mängeln, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung einschränken, kann ein Recht zur Mietminderung bestehen.
• Selbstvornahme: Wenn der Vermieter trotz Fristsetzung nicht reagiert und die Mängel gefährlich sind, können Sie die Reparatur unter bestimmten Voraussetzungen selbst beauftragen und die Kosten vom Vermieter zurückverlangen.

Gefährliche Mängel – sofort handeln

Bei akut gefährlichen Mängeln – etwa freiliegenden Drähten, Funkenbildung an Steckdosen oder einem defekten FI-Schalter – müssen Sie nicht auf eine Frist warten. Informieren Sie den Vermieter sofort und bestehen Sie auf umgehende Reparatur. Im Notfall können Sie den betroffenen Stromkreis am Sicherungskasten abschalten und einen Elektrofachbetrieb rufen.

Mängel an Ihren eigenen Geräten

Stellt der Prüfer Mängel an Ihren eigenen Geräten fest (z.B. ein defektes Verlängerungskabel oder eine beschädigte Mehrfachsteckdose), sind Sie selbst für die Behebung verantwortlich. Tauschen Sie defekte Geräte umgehend aus – das ist auch in Ihrem eigenen Interesse.

Ihre Rechte als Mieter im Überblick

1. Recht auf sichere Elektrik: Sie haben Anspruch auf eine sichere, funktionsfähige Elektroinstallation. Der Vermieter muss den ordnungsgemäßen Zustand sicherstellen.
2. Recht auf Einsicht in den Prüfbericht: Sie können vom Vermieter eine Kopie des E-Check Prüfberichts verlangen. Bestehen Sie darauf!
3. Recht auf Mängelbeseitigung: Festgestellte Mängel an der fest installierten Anlage muss der Vermieter auf seine Kosten beseitigen.
4. Recht auf angemessene Terminierung: Die Prüfung muss rechtzeitig angekündigt und zu angemessenen Zeiten durchgeführt werden.
5. Recht auf Privatsphäre: Der Elektriker darf nur die für die Prüfung notwendigen Bereiche betreten. Eine allgemeine Wohnungsinspektion ist nicht erlaubt.

Ihre Pflichten als Mieter im Überblick

1. Duldungspflicht: Sie müssen den E-Check dulden und Zugang zur Wohnung gewähren.
2. Mitwirkungspflicht: Stellen Sie sicher, dass alle Steckdosen und der Sicherungskasten zugänglich sind. Räumen Sie ggf. Möbel zur Seite.
3. Meldepflicht: Wenn Sie Mängel an der Elektrik bemerken (z.B. flackernde Lichter, warme Steckdosen, herausspringende Sicherungen), müssen Sie den Vermieter unverzüglich informieren.
4. Keine eigenmächtigen Änderungen: Führen Sie keine Arbeiten an der Elektroinstallation durch. Auch vermeintlich einfache Dinge wie der Austausch einer Steckdose gehören in die Hände eines Fachbetriebs.
5. Sorgfaltspflicht: Gehen Sie pfleglich mit der Elektroinstallation um. Überlasten Sie Steckdosen nicht mit zu vielen Mehrfachsteckdosen.

Praktische Tipps für Mieter vor dem E-Check

So bereiten Sie sich optimal auf den E-Check vor und sorgen für einen reibungslosen Ablauf:

• Sicherungskasten freiräumen: Stellen Sie sicher, dass der Sicherungskasten frei zugänglich ist. Keine Schränke, Regale oder Bilder davor.
• Steckdosen zugänglich machen: Der Prüfer muss an alle Steckdosen herankommen. Rücken Sie schwere Möbel, die vor Steckdosen stehen, rechtzeitig zur Seite.
• Empfindliche Geräte sichern: Während der Prüfung wird der Strom kurzzeitig abgeschaltet. Speichern Sie offene Dokumente am Computer und schalten Sie empfindliche Geräte vorher aus.
• Bekannte Probleme notieren: Wenn Sie bereits Auffälligkeiten bemerkt haben (z.B. eine Steckdose, die nicht funktioniert, oder ein Lichtschalter, der manchmal Funken gibt), teilen Sie dies dem Prüfer mit.
• Fragen vorbereiten: Nutzen Sie die Gelegenheit, den Elektriker vor Ort zu fragen, wenn Sie Fragen zur Elektrik Ihrer Wohnung haben.

Sonderfall: E-Check bei Altbauwohnungen

Wenn Sie in einem Altbau wohnen, ist der E-Check besonders wichtig. Ältere Gebäude haben häufig veraltete Elektroinstallationen mit typischen Mängeln wie fehlenden FI-Schaltern, Aluminiumleitungen oder unterdimensionierten Stromkreisen.

Gerade in den Altbauten des Ruhrgebiets – in Bottrop, Essen, Oberhausen, Gladbeck oder Herne – finden wir regelmäßig Elektroinstallationen, die dringend saniert werden müssen. Als Mieter profitieren Sie vom E-Check, weil er Gefahren aufdeckt, die Sie sonst nicht sehen würden.

E-Check und Versicherung – auch für Mieter relevant

Auch als Mieter sollten Sie wissen: Wenn ein Brand durch einen Defekt der Elektroinstallation entsteht und Ihre persönlichen Gegenstände beschädigt werden, kann Ihre Hausratversicherung Leistungen kürzen, wenn die Elektrik nachweislich mangelhaft war und Sie dies wussten oder hätten wissen müssen.

Ein aktueller E-Check ist auch für Mieter ein Nachweis, dass die Elektroinstallation geprüft wurde. Erfahren Sie mehr zum Thema E-Check und Versicherung.

Häufige Fragen von Mietern

Kann ich als Mieter selbst einen E-Check beauftragen?

Ja, das können Sie. Wenn Ihr Vermieter keinen E-Check durchführen lässt und Sie sich Sorgen um die Sicherheit machen, können Sie selbst einen Fachbetrieb beauftragen. Allerdings tragen Sie dann zunächst die Kosten selbst. Werden jedoch Mängel festgestellt, die der Vermieter hätte beseitigen müssen, können Sie die Kosten unter Umständen zurückverlangen.

Wie oft sollte der E-Check in einer Mietwohnung durchgeführt werden?

Die Empfehlung lautet alle 4 Jahre, in Altbauten alle 2 Jahre. Als Mieter können Sie den Vermieter auf diese Empfehlung hinweisen, einen gesetzlich festgelegten Rhythmus gibt es allerdings nicht.

Darf der Vermieter meine persönlichen Geräte prüfen?

Nein, der Vermieter hat kein Recht, Ihre privaten Elektrogeräte prüfen zu lassen. Der E-Check bezieht sich nur auf die fest installierte Elektroanlage der Wohnung. Für Ihre eigenen Geräte sind Sie selbst verantwortlich.

Fazit: E-Check als Mieter – nutzen Sie Ihre Rechte

Der E-Check in der Mietwohnung ist keine Schikane, sondern ein wichtiger Beitrag zu Ihrer Sicherheit. Dulden Sie die Prüfung, aber bestehen Sie auch auf Ihren Rechten: Der Vermieter trägt die Kosten und muss festgestellte Mängel beseitigen. Verlangen Sie eine Kopie des Prüfberichts und setzen Sie Fristen für die Mängelbeseitigung.

Wenn Sie unsicher sind, ob die Elektroinstallation in Ihrer Mietwohnung sicher ist, oder wenn Ihr Vermieter keinen E-Check durchführen lässt, können Sie uns gerne kontaktieren. Wir beraten Sie unverbindlich zu Ihren Möglichkeiten.

Fragen zum E-Check als Mieter? Kontaktieren Sie uns oder rufen Sie an unter 02041 / 723 14 15. Wir helfen Ihnen gerne weiter.