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Ihre rechtlichen Pflichten, BGH-Urteile, Versicherungsanforderungen, realistische Kosten und Mieterrechte — alles, was Sie als Vermieter zur Elektroprüfung wissen müssen, in einer einzigen strukturierten Übersicht.
Als Eigentümer einer vermieteten Immobilie tragen Sie die Verkehrssicherungspflicht (§§ 823, 836 BGB). Vereinfacht: Sie haften gegenüber Mietern und Besuchern für Schäden, die durch erkennbare oder erkenntlich gewesene Mängel an Ihrer Immobilie entstehen — und elektrische Anlagen sind klassische Verkehrssicherungs-Sorgfältigkeit.
Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen (insbesondere NJW 2007, 1808) klargestellt: Im Wohnbereich gilt eine regelmäßige Elektroprüfung etwa alle 4 Jahre als erwartbarer Sorgfaltsstandard. Verwalter sollten dies in der Regel als Verpflichtung auch ohne expliziten Eigentümerbeschluss verstehen.
Die rechtliche Basis im Detail mit konkreten BGH-Urteilen und Haftungsszenarien finden Sie in unserem Hauptratgeber E-Check Pflicht für Vermieter.
Hinzu kommt eine versicherungsrechtliche Dimension: Wohngebäude- und Sachversicherer können bei einem Schaden aus defekter Elektrik die Leistung wegen grober Fahrlässigkeit anteilig oder vollständig kürzen, wenn keine regelmäßige Prüfung dokumentiert ist. § 81 VVG ist hier der entscheidende Hebel.
Fünf Detail-Ratgeber decken die wichtigsten Aspekte ab — von der grundlegenden Pflicht über Kosten und Mieterrechte bis hin zur Versicherung.
Standard: alle 4 Jahre bei Wohnungen. In Altbauten (vor 1970) wegen veralteter Elektrik eher alle 2 Jahre. Außerordentliche Prüfungen sind sinnvoll bei Mieterwechsel, nach Wasserschäden und nach elektrischen Modernisierungen. Den vollen Fristenkatalog mit Begründungen finden Sie im Wie-oft-Ratgeber.
Wohngebäudeversicherer und Hausratversicherer verweisen im Schadensfall regelmäßig auf grobe Fahrlässigkeit (§ 81 VVG) bei fehlender Elektroprüfung. Das kann eine Leistungskürzung zwischen 25 % und 100 % bedeuten. Mit einem aktuellen E-Check-Prüfbericht ist Ihr Versicherungsschutz lückenlos dokumentiert. Mehr im Versicherungs-Ratgeber.
Eine durchschnittliche Wohnung liegt bei 249–349 € (je nach Größe und Anlagenzustand). Bei mehreren Einheiten in derselben Liegenschaft staffelt sich der Preis deutlich nach unten — ab 5 Wohneinheiten typisch 12 % Mengenrabatt, ab 25 Einheiten 28 %. Die Kosten sind bei Vermietung steuerlich als Werbungskosten absetzbar.
Detaillierte Preisstruktur, Spartipps und steuerliche Aspekte im Kosten-Ratgeber und für Mehrobjekt-Vermieter auf unserer B2B-Seite für Immobilienprofis.
Der Mieter ist zur Duldung verpflichtet (§ 555a BGB), aber bei mindestens 14 Tagen Vorankündigung und Berücksichtigung seiner Arbeitszeiten. Er kann nicht selbst einen Prüfer auswählen — das Hausrecht liegt bei Ihnen. Die Kosten trägt der Vermieter (keine Umlage auf Betriebskosten). Mieter-Perspektive im Mieter-Ratgeber.
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Es gibt keine direkte gesetzliche Pflicht, sondern eine Verkehrssicherungspflicht aus § 836 BGB plus die BGH-Rechtsprechung (NJW 2007, 1808). Im Streitfall müssen Sie nachweisen, dass die Elektroinstallation regelmäßig fachgerecht geprüft wurde — der E-Check alle 4 Jahre ist der anerkannte Standard. Außerdem verlangen die meisten Wohngebäudeversicherer regelmäßige Prüfungen für vollen Versicherungsschutz.
Nein — der E-Check ist Eigentümeraufgabe und gehört zur Instandhaltung. Eine Umlage auf die Betriebskosten ist nicht zulässig (BGH-Urteil VIII ZR 123/12). Wohl aber sind die Kosten für Sie als Vermieter steuerlich absetzbar, üblicherweise als Werbungskosten bei Vermietungseinkünften.
Hier zeigt sich die Bedeutung der Dokumentation: Können Sie einen aktuellen E-Check-Prüfbericht vorlegen, gilt Ihre Sorgfaltspflicht typisch als erfüllt — Sie haftet für unbekannte Risiken nicht. Ohne Prüfbericht prüft die Staatsanwaltschaft fahrlässige Körperverletzung (§ 229 StGB) und die Versicherung kann die Leistung wegen grober Fahrlässigkeit kürzen.
Ja, Sie müssen den Termin mit angemessener Vorlauffrist (mindestens 14 Tage) ankündigen. Der Mieter ist nach § 555a BGB verpflichtet, die Prüfung zu dulden — er kann aber Termine außerhalb seiner Arbeitszeit verlangen. Eine Verweigerung ohne triftigen Grund ist rechtswidrig; Mieter, die häufig blockieren, riskieren im Streitfall Mitschuld bei Schadensereignissen.
Empfehlung: alle 4 Jahre für normale Wohnungen. Bei Altbauten (vor 1970) eher alle 2 Jahre. Außerordentliche Prüfungen empfehlen sich bei Mieterwechsel, nach Wasserschäden und nach elektrischen Modernisierungen. Detaillierte Fristen im Ratgeber „Wie oft E-Check?".
Ja, bei mehreren Einheiten in derselben Liegenschaft („Block-Prüfung") gibt es deutliche Mengenrabatte — wir prüfen 8–20 Wohneinheiten pro Tag im Block. Details und Volumen-Staffelpreise auf unserer B2B-Seite für Immobilienprofis.
Geschrieben von
Nawrs Alboush
Elektromeister · Inhaber ALBOUSH Elektrotechnik
Eingetragen bei der Handwerkskammer Münster (Reg.-Nr. 42067539). Führt seit Gründung des Betriebs jeden E-Check und jede DGUV-V3-Prüfung in Bottrop und im Ruhrgebiet persönlich durch – mit Benning Prüfgeräten und nach DIN VDE 0100, 0105-100 und 0701-0702.
Wir prüfen Mietwohnungen und ganze Liegenschaften im Ruhrgebiet — als Block-Prüfung oder Einzeltermin, mit Prüfbericht am selben Tag.
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